Ипотечные каникулы или банкротство: как выбрать, когда есть и ипотека, и другие долги

Ипотека плюс несколько потребительских кредитов. Ежемесячный платёж не вписывается в доход. Два инструмента - разные задачи. Ипотечные каникулы при банкротстве - частый запрос, за которым стоят разные ожидания: взять паузу по одному договору или закрыть все обязательства разом. Разберём, что реально даёт каждый вариант.

Каникулы или несостоятельность: чем различаются инструменты

Статья 6.1-1 Закона об ипотеке (введена в 2019 году) даёт заёмщику-гражданину право потребовать льготный срок: приостановить платежи или снизить их на полгода. Банк обязан выполнить требование при соблюдении условий. Обязательство при этом никуда не уходит: проценты продолжают начисляться, пропущенные суммы переносятся на конец срока. Воспользоваться можно один раз по каждому кредиту.

Несостоятельность гражданина - другой масштаб. Дело открывается в арбитражном суде, все взыскатели объединяются в одно производство. По итогу реализации имущества остатки требований обнуляются. Но залоговое жильё уходит на торги.

Льготный режим работает только по ипотечному кредиту. По потребкредитам, займам, картам пени продолжают идти, исполнительные производства не останавливаются. Несостоятельность охватывает всех взыскателей сразу - зато квартира под залогом, даже единственная, при реализации имущества продаётся.

По нашему опыту, заёмщики с одним ипотечным обязательством и временными трудностями нередко опасаются, что каникулы «испортят кредитную историю» так же, как банкротное дело. Это не так: пауза - законное право, банк не вправе применять санкции.

Почему иммунитет единственного жилья не защищает залоговую квартиру

Распространённое заблуждение. Квартира единственная - суд не разрешит продажу. Это неверно.

Статья 446 процессуального кодекса устанавливает иммунитет единственного жилья. Но та же норма содержит прямую оговорку: иммунитет не распространяется на жильё, являющееся предметом ипотеки. Сделано намеренно - банк выдавал кредит именно под этот объект.

По пункту 1 статьи 213.26 и статье 18.1 закона о несостоятельности квартира под залогом при банкротстве гражданина реализуется на торгах (consultant.ru). Даже если это единственное жильё. Даже если в нём живут дети. Наши клиенты узнают об этом нередко уже в ходе дела - до этого они рассчитывали на иммунитет.

Распределение выручки: банку как залоговому кредитору идёт 80 процентов. Оставшиеся 20 делятся: 10 - взыскателям первой и второй очереди (алименты, вред здоровью), ещё 10 - на расходы по делу. Остаток задолженности после торгов списывается.

Введение несостоятельности блокирует внесудебное взыскание. Самостоятельно забрать жильё нельзя - это прямо запрещено статьёй 55.1 Закона об ипотеке. Реализация только через торги в рамках дела.

Пока пауза действует, банк не вправе требовать досрочного погашения и обращать взыскание на предмет залога. Защита на полгода - от одного взыскателя.

Подробнее - в материале о банкротстве при ипотеке и единственном жилье.

Реструктуризация, мировое соглашение, торги: как выбрать тактику

Три сценария внутри дела о несостоятельности дают разный результат для залоговой квартиры.

Первый - план реструктуризации. Срок до 3 лет по нормам закона о банкротстве. Гражданин продолжает обслуживать ипотечный кредит в рамках утверждённого плана, недвижимость не продаётся. Требуется достаточный доход и согласие банка. Позиция Верховного суда: принудительно изменить условия ипотечного договора без согласия банка нельзя. Практика: банки всё чаще соглашаются при реальном доходе заёмщика - торги с неизвестным результатом хуже.

Второй - мировое соглашение. Допускается на любой стадии. Если банк согласится на новые условия - дело прекращается и жильё остаётся. Без его согласия мировое не утвердят. По нашей практике, соглашение состоялось там, где должник предлагал конкретный план с реальными цифрами и подтверждённым доходом.

Третий - торги. Залоговый объект выставляется на продажу. Независимый оценщик определяет начальную цену, торги проходят на электронной площадке. Должник не может заблокировать продажу, но вправе следить за правильностью оценки.

Каникулы и несостоятельность вместе. Взять отсрочку по жилью и параллельно начать дело по остальным обязательствам - юридически допустимо. Нужна точная координация: пауза действует до введения процедуры, после которой банк переходит в режим залогового взыскателя в деле.

О мировом соглашении в банкротстве как отдельном инструменте - в материале о мировом соглашении при банкротстве физического лица.

Кому каникулы решат задачу - и кому без арбитража не обойтись

Льготный режим подходит при стечении нескольких условий. Трудности должны быть временными: потеря работы, болезнь дольше 2 месяцев, доход упал больше чем на 30 процентов - нужно подтверждённое основание из перечня закона. Кредитная нагрузка сосредоточена на одном кредите. Пауза по нему ещё не использовалась. Размер ипотечного кредита не выходит за лимит Правительства - базовый ориентир 15 миллионов рублей, уточнять по действующему постановлению.

Дело о несостоятельности необходимо в иной конфигурации. Обязательства накоплены у нескольких взыскателей и рассчитаться нет возможности. Общая сумма требований превысила 500 000 рублей с просрочкой более 3 месяцев - гражданин обязан подать заявление. Или есть явные признаки неплатёжеспособности при меньшей сумме - вправе обратиться самостоятельно. Льготная отсрочка уже исчерпана или не даёт эффекта по другим обязательствам.

Ипотека плюс потребкредиты плюс займы МФО - самая частая картина в нашей практике. Пауза по ипотечному платежу не защищает от взыскания по потребкредитам и займам: по ним продолжают начисляться пени и идти производства. Передышка у одного банка не останавливает остальных.

Скрытые ограничения: что остаётся нерешённым при каждом варианте

Льготный режим имеет несколько содержательных ограничений. Затрагивает только один ипотечный кредит. Задолженность переносится, а не обнуляется - переплата растёт. Один раз по договору: повторно не дадут. При системной закредитованности инструмент не помогает.

Дело о несостоятельности имеет свой набор минусов. Залоговая квартира, как правило, уходит на торги при реализации - если план реструктуризации и мировое соглашение не состоялись. Дело длится от 6 до 18 месяцев. Обязательный расход: депозит 25 000 рублей на вознаграждение финансового управляющего. Госпошлина при подаче заявления должником-гражданином не взимается - льгота по статье 333.37 Налогового кодекса действует с сентября 2024 года. После завершения: трёхлетний запрет на руководство юридическими лицами, обязанность 5 лет сообщать при оформлении нового кредита о прошлом деле.

О том, как складывается ситуация с новой ипотекой после завершения процедуры, - в материале об ипотеке после банкротства физического лица.

Что не спишется никогда. Несостоятельность не обнуляет всё подряд. За пределами списания остаются: алименты и недоимки по ним, компенсации за вред жизни и здоровью, задолженность из умышленного причинения вреда, субсидиарная ответственность (статья 213.28 закона о несостоятельности). Остаток по жилью, потребкредиты, займы МФО - списываются в части, не покрытой конкурсной массой. Текущие платежи за период дела - коммунальные услуги, налоги, аренда - остаются за гражданином.

Когда брать каникулы, а когда идти в арбитраж

Ответ строится из трёх переменных: временная трудность или постоянная, один взыскатель или несколько, есть ли доход для обслуживания ипотечных платежей при реструктуризации.

Трудности временные и обязательство фактически одно - пауза закроет задачу. Нагрузка шире одного кредита и рассчитаться не получается - нужен анализ несостоятельности с оценкой шансов на сохранение жилья через план или мировое соглашение.

Тактика зависит от соотношения требований, дохода и позиции банка. Универсального ответа нет - каждая ситуация разбирается отдельно.