Апартаменты при банкротстве застройщика: почему покупатели остаются без защиты

Человек заплатил шесть миллионов рублей за студию на двадцать восьмом этаже. Девелопер объявил о несостоятельности. Сосед, купивший квартиру в том же доме, встаёт в третью очередь и получает защиту государственного фонда. Владелец нежилых метров - в четвёртую. Последнюю.

Разница одна: статус площади в документах.

По нашему опыту - одна из самых болезненных ситуаций: человек годами там жил, оплачивал коммунальные, но при банкротстве строительной фирмы отличие от квартиры оказывается решающим.

Почему владелец апартаментов не дольщик по закону

Жилыми объектами жилищный кодекс называет жилой дом, квартиру и комнату. Апартаменты в этом перечне отсутствуют - формально нежилые, вне зависимости от того, живут ли там постоянно.

Из этого вытекает всё остальное.

Банкротный закон вводит понятие «участник строительства» - тот, кто вправе требовать от девелопера жилое помещение, машино-место или нежилой объект площадью не более 7 кв. м (кладовую). ФЗ-476 от 30 декабря 2021 года добавил сюда кладовые и парковки. Апартаменты - недвижимость от 20 до 120 кв. м - под лимит не попадает. Их владельца к участникам строительства банкротная норма не относит.

Специальный перечень требований для таких владельцев закрыт. Денежные претензии идут в общий список кредиторов - наравне с поставщиками бетона и арендодателями офиса.

Арбитражные суды такую квалификацию обычно подтверждают. Попытки доказать «фактически жилой» характер этих метров, как правило, безрезультатны.

Четвёртая очередь: что это означает на практике

201.9-я статья банкротного закона устанавливает для дел застройщиков особую очерёдность. Первыми - текущие расходы. Вторая позиция - вред жизни и здоровью, работники. Третья - дольщики жилья и кладовых.

Они - четвёртая позиция. Последняя.

Конкурсная масса при банкротстве девелопера обычно не покрывает даже третий приоритет полностью. Четвёртому рангу - то, что осталось. Как правило - ничего.

Дополнительный проигрыш: дольщики жилых объектов пользуются особым залоговым режимом - 80% от реализации залога идёт им (201.14-я норма). Покупатель нежилого помещения свыше 7 метров на этот механизм не вправе претендовать. Для него - общее правило 138-й нормы: залоговый взыскатель получает 70%, но лишь если ДДУ зарегистрирован.

Три сценария и шансы на возврат денег

Права при банкротстве строительной компании зависят от схемы сделки. Три варианта - от лучшего к худшему.

Сценарий 1. ДДУ с эскроу-счётом. Деньги хранятся в банке до передачи объекта. Девелопер к ним доступа не имеет. Когда строительная компания признана несостоятельной, банк раскрывает счёт в пользу покупателя - вся сумма возвращается (15.4-я статья закона о долевом строительстве об эскроу).

Вернётся только то, что лежало на счёте. Достройка через государственный фонд и компенсация сверх этой суммы - нет. Механизмы ФРТ на такую категорию недвижимости не распространяются.

Сценарий 2. ДДУ без эскроу. Зарегистрированный ДДУ даёт владельцу залог на землю и возводимый объект с момента регистрации (13-я статья того же акта о долевом строительстве). Статус залогового взыскателя.

При продаже заложенного имущества на торгах - 70% выручки достаётся этому лицу. Сколько выручит продажа незавершённого строения - непредсказуемо. Гарантий нет.

Сценарий 3. Предварительный или инвестиционный договор. Схемы за рамками 214-ФЗ. Залог не возникает. Эскроу, как правило, нет. Необеспеченный взыскатель в четвёртой позиции.

В нашей практике именно эта категория страдает больше всего: шансы получить что-либо при банкротном деле девелопера - минимальные.

Если не знаете схему: ДДУ регистрируется в Росреестре и имеет штамп. Предварительный договор не регистрируется. Это определяет весь правовой ранг.

Куда заявлять требование и в какой срок

Действовать нужно быстро. Срок - критичный.

Денежное требование подаётся в общий перечень кредиторов. Особый список требований участников строительства (201.4-я статья банкротного закона) закрыт для нежилых объектов свыше семи метров.

Сроки: при наблюдении - 30 дней с публикации. При конкурсном производстве - 2 месяца. Публикации выходят на Федресурсе (fedresurs.ru) и в «Коммерсанте».

Пропустить нельзя. Заявление, поданное позже, включается «за реестром» - удовлетворяется только при остатке. Фактически - нулевые шансы.

Если сделка оформлена по зарегистрированному ДДУ - одновременно заявите о статусе залогового кредитора. Приложите выписку из ЕГРН и сам договор. Это даёт право на 70% от реализации заложенного имущества.

Подробнее о процессе включения при несостоятельности девелопера - в нашем материале о банкротстве застройщика для дольщика. Положение собственника с ипотекой разбираем отдельно в обзоре банкротства при ипотеке на единственное жильё.

Что не спасёт: ФРТ, переквалификация, ожидание достройки

Три пути кажутся выходом. Ни один им не является.

Фонд развития территорий (ФРТ, создан по ФЗ-218 от 29 июля 2017 года) выплачивает возмещения и обеспечивает достройку только тем, кто ожидает жильё, машино-места или нежилые метры до 7 кв. м. На эту категорию покупателей защита не распространяется - ни достройка, ни компенсация.

Переквалификация в жилые в банкротном деле: суды такие аргументы обычно отклоняют. Суд смотрит на правовой ранг по документам, не на факт проживания. О противоречивой картине - в нашем разборе практики судов по единственному жилью.

Ожидание достройки через конкурсного управляющего возможно по нормам банкротного акта только для участников строительства жилых объектов. Для апартаментов этот путь закрыт.

Что реально может сработать: возврат денег через эскроу, залоговые права по ДДУ или оспаривание правового ранга в суде с непредсказуемым исходом.

Частые вопросы о правах владельцев апартаментов

Можно ли включить апартаменты в специальный реестр участников строительства?

Нет. Особый перечень формируется только для тех, кто ожидает жильё, машино-место или нежилую кладовую до 7 кв. м. Студия или большая площадь под определение не подпадает - денежное требование идёт в общий список кредиторов.

Что происходит с деньгами на эскроу-счёте при банкротстве застройщика?

Деньги возвращаются владельцу. Банк раскрывает счёт - это важное преимущество эскроу перед прямой оплатой. Достройка или компенсация сверх суммы на счёте через государственный фонд не предусмотрена.

Какой срок есть для подачи требования, если застройщик признан несостоятельным?

При наблюдении - 30 дней с публикации. На конкурсном производстве - 2 месяца. Пропуск означает включение «за реестром»: удовлетворяется только при остатке после всех реестровых взыскателей - на практике нулевые шансы.

Чем отличается положение по ДДУ от предварительного договора?

Принципиально. Зарегистрированный ДДУ даёт залог на землю и возводимый дом - это право на 70% от торгов при реализации обеспечения. Предварительный документ обеспечения не порождает. Гражданин становится необеспеченным взыскателем в четвёртой позиции.

Обязательно ли подавать требование самостоятельно?

Ждать нельзя. Пропуск срока ведёт к включению «за реестром» - шансы получить что-либо близки к нулю. При наличии залога по ДДУ заявить о залоговом праве тоже нужно вовремя.

Что делать прямо сейчас

Банкротная норма не была написана в защиту такой категории недвижимости. Но бездействие хуже. Понять схему сделки - ДДУ с эскроу, ДДУ без эскроу или иной договор. Не пропустить срок - 30 дней или 2 месяца. Заявить залоговые права, если ДДУ зарегистрирован. Мы разбираем ситуацию с документами на руках: какой правовой ранг у требования, есть ли обеспечение, что и когда подавать.